「造作譲渡」って何？居抜きオフィスで知っておきたいお金と契約の話

居抜きオフィスで必ず出てくる「造作譲渡」。造作譲渡料の相場や契約時の注意点、トラブルを防ぐチェックポイントまで、初めての方にもわかりやすく解説します。

「居抜きオフィスがお得って聞いたけど、造作譲渡って何だろう？」「造作譲渡料ってどのくらいかかるの？」——そんな疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

居抜きオフィスを契約するときに必ず出てくるのが「造作譲渡（ぞうさくじょうと）」という言葉です。これを正しく理解しておかないと、思わぬ出費やトラブルにつながることも。この記事では、造作譲渡の基本から注意点まで、初めての方にもわかりやすくお伝えします。

① 造作譲渡とは？かんたんに言うと「内装の引き継ぎ」

造作譲渡とは、前のテナントがオフィスに残した内装・設備・家具などをそのまま引き継ぐことです。たとえば、パーテーション（間仕切り）、天井の照明、受付カウンター、会議室のガラス壁、OAフロア（配線用の二重床）などが対象になります。

通常、テナントが退去するときはオフィスを元の状態（スケルトン）に戻す「原状回復」が必要です。しかし居抜きの場合は、次に入るテナントがその内装を引き取ることで、退去側は原状回復費用を節約でき、入居側は内装工事費用を大幅に減らせるという双方にメリットがある仕組みになっています。

造作譲渡料は、物件や内装の状態によって大きく異なります。一般的な目安としては以下のような幅があります。

ポイントは、造作譲渡料が高くても、ゼロから内装工事をするよりはるかに安く済むケースが多いということです。新規で同じレベルの内装を作ろうとすると、造作譲渡料の何倍もかかることも珍しくありません。

造作譲渡では、どの設備・什器が譲渡の対象に含まれるのかを契約書に一つひとつ明記することが大切です。「エアコンは含まれていると思っていたのに、前テナントが持っていってしまった」というトラブルは実際に起きています。造作譲渡の一覧表（リスト）を作成し、双方で確認しておきましょう。

見た目はきれいでも、エアコンや照明が故障寸前ということもあります。引き継いだ設備が壊れた場合、修理費用は基本的に新しいテナント（入居者）の負担になります。内見のときに動作確認をしっかり行い、不具合があれば譲渡料の値引き交渉も検討しましょう。

造作譲渡はテナント同士の取引ですが、物件オーナーの承諾が必要です。オーナーが「原状回復してから退去してほしい」と言えば、居抜きでの引き渡しはできません。契約を進める前に、必ずオーナーの同意を得ているか確認しましょう。

造作譲渡でよくあるトラブルを防ぐために、以下のチェックリストを参考にしてみてください。

特に「退去時の原状回復範囲」は見落としやすいポイントです。造作を引き継いだ状態がそのまま退去時の原状になるのか、それともスケルトンに戻す必要があるのか、入居前に必ず確認しておきましょう。

造作譲渡は、居抜きオフィスを活用するうえで欠かせない仕組みです。正しく理解しておけば、初期費用の大幅な節約とスピーディーな入居を実現できます。一方で、譲渡範囲の確認や設備の状態チェック、オーナーの承諾など、事前に押さえておくべきポイントもあります。

ハコマでは、造作譲渡付きの居抜きオフィス・セットアップオフィスの物件情報を多数掲載しています。「どんな物件があるの？」「造作譲渡の条件を比較したい」という方は、ぜひお気軽にご覧ください。